Льготная ипотека: что можно, а что нельзя будет купить в кредит

Банки начали выдавать кредиты по программе льготной ипотеки. Получить ее можно далеко не на каждую квартиру, даже если она соответствует требованиям госпрограммы

Где дают

Свое участие в программе льготного кредитования подтвердили несколько банков, в том числе Сбербанк, Связь-банк, ВТБ24, Банк Москвы, ХМБ «Открытие», Инвестторгбанк. Ставка по программе не превышает 12% годовых в рублях, при этом некоторые банки, например ХМБ «Открытие», снизили ее до 11,55% годовых.

Рыночная ставка «Открытия» на приобретение квартиры в строящемся доме — 16% годовых до предоставления документов о госрегистрации. В Связь-банке рыночные ставки на покупку жилья в новостройке составляют от 18 до 18,5% годовых. В ВТБ и Банке Москвы — от 15,95%. Неудивительно, что программа льготной ипотеки вызвала такой ажиотаж.

Сбербанк начал принимать заявки на ипотеку с господдержкой 18 марта. За первые пять дней в банк обратилось 3000 человек. Общая сумма поданных заявок достигла 5,5 млрд руб. А в начале этой недели Сбербанк уже выдал 21 кредит на 26,7 млн руб. В ВТБ 24 поступило 4300 заявок на 9 млрд руб., в Банк Москвы за первые четыре дня действия программы — 300 заявок на 700 млн руб.

Представитель Сбербанка быстроту выдачи объяснил тем, что большая часть заемщиков ждали программу и начали подавать заявки сразу после объявления о ее запуске. Как только появилась информация о разработке программы, часть потенциальных ипотечных заемщиков решила подождать ее запуска, говорит руководитель пресс-службы Банка Москвы Наталия Михайлюк-Шугаева.

На что дают

Кредиты по сниженным ставкам будут выдаваться на объекты на первичном рынке, готовые или строящиеся. Степень их готовности должна составлять не менее 20% (по закону о долевом строительстве). По идее заемщик может выбрать любую квартиру на первичном рынке и обратиться в банк, который участвует в программе. Но на самом деле не все так просто.

Все дело в аккредитации застройщиков в банке. Если аккредитация есть — все в порядке, а если нет — придется вновь взяться за поиски. Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая говорит, что в Москве примерно половина жилых комплексов эконом- и комфорткласса не аккредитована в банках, выдающих льготную ипотеку. По словам руководителя департамента ипотеки Банка Москвы Георгия Тер-Аристокесянца, в ближайшее время банкам придется решать эту проблему. «Когда спрос резко снизился, банки понимали, что высок риск заморозки стройплощадок, и ограничивали количество аккредитованных застройщиков и объектов», — рассказал он.

А некоторые объекты не подходят под условия самой программы. Так, в ЖК «Хорошевский» рядом с метро «Октябрьское Поле» продажа квартир оформляется по договору о вступлении в жилищно-строительный кооператив. А льготную ипотеку дают только по договору участия в долевом строительстве.

Есть другой вариант действий по поиску жилья: обратившись в банк, выбрать квартиру из тех проектов, которые прошли аккредитацию. В базе Сбербанка, например, более 6000 строящихся объектов по всей России. По словам банкиров, аккредитацию получают в первую очередь застройщики, которые сами кредитовались в банке.

Газпромбанк готов вместе с заявкой на ипотеку рассмотреть и документы на аккредитацию выбранного объекта недвижимости. «Если заемщик заинтересован в приобретении квартиры в строящемся объекте недвижимости, который не аккредитован банком, дополнительно потребуется предоставить пакет документов для аккредитации», — говорит представитель Газпромбанка Юлия Елсукова. Правила не позволяют использовать льготную ипотеку для тех объектов, которые достались банку в результате дефолта по другим ипотечным кредитам, уточняет она.

На что хватает

Если исходить из минимального первоначального взноса в 20%, максимальная стоимость квартиры, на которую можно получить льготную ипотеку, составляет 10 млн руб. Большая часть таких квартир находится за МКАД, говорит руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Но большинство новых жилищных комплексов в области расположены далеко от метро и железнодорожных станций. Есть они и в Москве: таких проектов, по данным Калюжновой, 29. Подходящая форма договора (договор долевого участия, договор купли-продажи) — в 22 из них. Но московские новостройки этой ценовой категории представляют собой небольшую однокомнатную квартиру.

Литинецкая из «Метриум Групп» отмечает, что при повышении первоначального взноса до 50% максимальный кредит составит уже 16 млн руб. И под льготную ипотеку попадет большинство новостроек города.

Даже по программе льготной ипотеки покупка квартиры в Москве будет доступна лишь гражданам с доходами выше среднего. Средняя заработная плата в столице в 2014 году, по данным Мосгорстата, составляла 61 241 руб. При ставке 12% годовых ежемесячные выплаты по 30-летнему кредиту на 8 млн руб. составят 82 289 руб. «Большинство банков не одобрят кредит, если ежемесячный взнос превышает треть семейного дохода заемщика. Некоторые банки поднимают эту планку до 50%», — говорит Калюжнова из «ИРН-Консалтинг». По ее словам, для участия в программе льготной ипотеки доход семьи должен составлять не менее 164 000 руб.

Ежемесячный платеж можно уменьшить, увеличив первоначальный взнос и, соответственно, сократив сумму кредита. Если в семье оба супруга работают и получают среднюю по городу зарплату, то они смогут купить квартиру за 10 млн руб., вписавшись в требования не очень придирчивого банка, при условии, что уже накопили 40% от стоимости квартиры, то есть 4 млн руб. При таком первоначальном взносе, ставке 12% и сроке кредита 30 лет ежемесячный платеж составит 61 717 руб.

Как работает программа: Постановление о субсидировании ставки по ипотечным кредитам было подписано 13 марта 2015 года. Правительство выделит на эти цели 20 млрд руб. Ставка для конечного заемщика не должна превышать 12% годовых. Программа действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года.Государство компенсирует разницу между ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая плюс 3,5 п.п., и ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12%.Заемщик может взять кредит на квартиру или дом с земельным участком на первичном рынке либо на квартиру в строящемся доме. Максимальная сумма кредита составит 8 млн руб. для жителей Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и 3 млн руб. — для других российских регионов. Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости приобретаемого жилья.Заемщики обязаны оформить полисы личного страхования и страхования жилья (после оформления права собственности). Оформление полиса личного страхования обязательно на первый год кредита. Заемщик имеет право не продлевать полис, но в этом случае ставка по кредиту будет увеличена на 1 п.п.Субсидирование банков будет прекращено, если ключевая ставка ЦБ РФ будет снижена до 8,5%. Впрочем, на клиентах кредитных организаций это отразиться не должно — условия по платежам останутся прежними.